Ориентирайте се в сложната ситуация

Придобиване на недвижим имот не е малък ангажимент. Ако нямате опит в това или го правите за първи път екипът на Хоум Бест ви съветва да се обърнете към професионалист от бранша, който да Ви ориентира във сложната мрежа от правни положения и пазарни показатели. Ориентацията трябва да се случи главно по две основни направления. На първо място това е правилният избор на желания недвижим имот с подходящо място и на изгодна за купувача цена и на второ място неговото безпроблемно придобиване. Съветваме ви да ползвате услугите на човек или фирма по препоръка от Ваши приятели и познати, имащи предишен опит. Това може да не е задължително брокер на недвижими имоти. Може да е адвокат, мениджър, вещо лице или съдебен изпълнител или някой друг човек с многостранен опит в тези дела. Дори да ползвате агенция за покупката на желаният от вас недвижим имот ви съветваме да имате някой познат близо до вас, който да контролира целият процес и при нужда да комуникира с агенцията. Задължително проучете историята на агенцията и дали всичко около нейният статус и история е чисто и безоблачно. Преценете откритата информация сами за себе си. Имайте предвид, че понякога предоставената информация е в резултат на нелоялно отношение от конкурент и в противоречие с пазарната етика. Възможно е да вземете решение да купите имота без участието на посредник,. Това е добра стъпка от финансова гледна точка, тъй като ще спестите не малък финансов ресурс платим за услугите на посредника в размер на 2% до 3,5%. В този случай обаче задължително трябва да се консултирате по отношение на документите с юрист, а по отношение на имота с пропърти консултант и/или интериорен специалист.  Лицензираните оценители също могат да бъдат ангажирани с това. Те разполагат със сертификат от камарата на независимите оценители за преминало обучение в областта на оценяването на недвижимите имоти, чрез различни методики. Ако е необходимо да заплатите за справка и консулт нашият съвет е да го направите и да не жалите пари, за да сте сигурни в изложените фактии ситуация. Нашият съвет е при липса на опит задължително да ползвате професионален посредник, който чрез спектърът си от услуги и компетенции, задължително ще ви спести и време и главоболия и пари.  Още повече, че с развитието на пазарните взаимоотношения и свободната конкуренция цените на тези услуги стават все по-достъпни.

Направете необходимите проверки

Ние правим два вида проверки, когато продавачът е физическо лице (проверка за тежести и техническа проверка за изправност на имота) и три вида, когато е юридическо лице (проверка за тежести, техническа проверка за изправност на имота и проверка на правния статус  на фирмата собственик). От всички проверки най-важната е тази за тежести, възбрани и ипотеки, тъй като тежестите вървят с имота и при едно евентуално недоглеждане новият собственик ще бъде натоварен с тях. Трябва да се изучи щателно цялото досие на имота, за да сме сигурни, че няма да възникнат изненади. Проверките за тежести и досието с всички разпореждания с имота се правят по регламентиран за това ред в Агенцията по вписванията. Това вече е възможно не само на гише в агенцията, но и по електронен път. Най-детайлизираната проверка се осъществява, чрез уникалният код за всеки имот. Понякога историята е много кратка, но понякога е много дълга и трябва да се изучи внимателно и ако е необходимо да се направят други паралени проучвания, чрез допълнителни запитвания към различните институции. Например може да се окаже, че собствениците са повече от един и за настоящата сделка е необходимо Удостоверение за наследници или за Удостоверение за гражданско състояние от продавачите. Те се вадят от общинската служба ГРАО. При покупка с кредит банките изискват удостоверението да е до 10 години назад.

Набавете необходимите документи за сделката

Окончателният договор или подписването на т.нар. Нотариален акт при покупката на даден недвижим имот, задължително става в кантората и присъствието на Нотариус. Предварително се насрочва ден и час за сделката, съгласно условията посочени в Предварителният договор, подписан между страните. На срещата страните предварително са подготвили всички документи необходими за трансфера на собствеността. Те са различни за всяка ситуация. Най-простият и ефективен начин за подготовка на необходимите документи е да се допитаме до нотариуса, който ще изповяда сделката какво ще бъде необходимо от страна на купувача и от страна на продавача. Обикновенно ако няма специфични изисквания за купувача това са: документ за самоличност, пълномощно с включени всички необходими клаузи и заверено по надлежният ред (ако купувачът/те няма да присъстват лично);  декларация за гражданство и гражданско състояние. Различните документи се издават по различен начин от различните институции. Таксите са различни за различните общини. Сроковете за издаване също. 

Планирайте бюджет за такси и плащания по сделката

Ако ползвате посредник по сделката вашата такса за извършената услуга ще се изразява в процент от продажната цена. Това е незадължителна такса и се заплаща само ако ползвате посредник. Три такси са задължителни:  Първата такса е нотариалната такса съгласно тарифата към Закона за нотариусите. Втората такса е таксата за вписване, която е 0,1% от стойността на продажната цена. Тя се събира от Нотариусът извършващ сделката и се превежда по сметката на  Агенцията по вписванията. Третата такса е държаваната такса по сделката или т.нар. местен данък. По настоящем той е различен за всяка община тъй като Общинските съвети имат право само да определят рамерът му. Плащанията по сделката се извършват по банков път за всички суми над 10 000 лева. Банковите преводи могат да се направят директно по сметката на продавача или да се използва доверителната сметка на нотариуса в съответната валута, като кореспондираща сметка. За всички останали случаи и когато посредници предлагат на купувачите да превеждат пари по техни сметки без достъчно правно основание ние призоваваме купувачите на недвижими имоти да обмислят сериозно всяка ситуация да се допитат с юрист и да не предриемат нищо за което имат съмнение че би накърнило техният материален и имуществен интерес. Също от 1 юли 2011 г. се въведе важното условие участниците да са длъжни да декларират, че сумата, посочена в нотариалния акт, е действително уговореното плащане по сделката. Това става чрез включване на изричен текст в нотариалния акт и подписи на страните. Целта е да се преустанови практиката да се изповядват сделки на стойност равна на данъчната оценка на имота и по този начин да се пести от данъци и такси. За посочени неверни данни се носи наказателна отговорност по Наказателния кодекс.